Rok 2023 przyniósł wiele zmian na polskim rynku nieruchomości. Po okresie niepewności związanej z pandemią COVID-19, wojną w Ukrainie i wysoką inflacją, rynek wchodzi w nową fazę. W tym artykule analizujemy aktualne trendy, ceny i prognozy dla polskiego rynku nieruchomości w 2023 roku.
Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym
Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2023 roku charakteryzuje się następującymi cechami:
1. Stabilizacja cen po okresie dynamicznych wzrostów
Po kilku latach dynamicznych wzrostów cen, szczególnie w największych miastach, obserwujemy pewną stabilizację. W niektórych lokalizacjach ceny przestały rosnąć lub rosną znacznie wolniej. Jest to efekt kilku czynników:
- Ograniczonej zdolności kredytowej Polaków spowodowanej wysokimi stopami procentowymi
- Niepewności gospodarczej związanej z wysoką inflacją
- Nasycenia popytu po rekordowych latach sprzedaży
Nie oznacza to jednak spadku cen - w większości miast nadal obserwujemy lekkie wzrosty, choć tempo tych wzrostów wyraźnie wyhamowało w porównaniu do lat 2020-2022.
2. Ograniczona dostępność kredytów hipotecznych
Wysokie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP na poziomie 6,75% w marcu 2023) spowodowały znaczne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa Polaków spadła o około 40-50% w porównaniu do okresu najniższych stóp procentowych.
Wprowadzenie w lipcu 2023 roku rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%" ma poprawić tę sytuację dla części kupujących, szczególnie młodych rodzin kupujących pierwszą nieruchomość. Program oferuje dopłaty do kredytów, obniżając efektywne oprocentowanie do około 2%.
3. Przesunięcie popytu w stronę rynku najmu
Trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego skłoniły wielu potencjalnych nabywców do czasowego lub długoterminowego wyboru najmu zamiast zakupu. Doprowadziło to do znacznego wzrostu cen najmu w większości dużych miast, szczególnie w pierwszej połowie 2022 roku. Obecnie rynek najmu stabilizuje się, a w niektórych lokalizacjach zaobserwowano nawet niewielkie spadki stawek.
4. Kontynuacja trendu pracy zdalnej i hybrydowej
Praca zdalna i hybrydowa pozostaje standardem w wielu branżach, co wpływa na preferencje mieszkaniowe Polaków. Rośnie zainteresowanie mieszkaniami z dodatkowymi pokojami (na home office), większymi balkonami/tarasami oraz lokalizacjami podmiejskimi oferującymi lepszą jakość życia i więcej przestrzeni za niższą cenę.
Aktualne ceny nieruchomości w największych miastach
Poniżej przedstawiamy średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w największych polskich miastach (stan na pierwszy kwartał 2023):
Warszawa
- Rynek pierwotny: 12 000 - 16 000 zł/m²
- Rynek wtórny: 11 000 - 14 000 zł/m²
Kraków
- Rynek pierwotny: 11 000 - 14 000 zł/m²
- Rynek wtórny: 10 000 - 13 000 zł/m²
Wrocław
- Rynek pierwotny: 10 500 - 13 500 zł/m²
- Rynek wtórny: 9 500 - 12 500 zł/m²
Poznań
- Rynek pierwotny: 9 500 - 12 000 zł/m²
- Rynek wtórny: 8 500 - 11 000 zł/m²
Trójmiasto
- Rynek pierwotny: 10 500 - 15 000 zł/m²
- Rynek wtórny: 9 500 - 14 000 zł/m²
Łódź
- Rynek pierwotny: 7 500 - 10 000 zł/m²
- Rynek wtórny: 6 000 - 9 000 zł/m²
Należy pamiętać, że powyższe przedziały cenowe są orientacyjne i mogą się znacznie różnić w zależności od konkretnej lokalizacji w ramach miasta, standardu wykończenia, wieku budynku i innych czynników.
Trendy na rynku nieruchomości w 2023 roku
1. Wzrost popytu na energooszczędne nieruchomości
W obliczu rosnących kosztów energii, coraz więcej kupujących zwraca uwagę na efektywność energetyczną nieruchomości. Mieszkania i domy z dobrą izolacją, energooszczędnymi systemami ogrzewania i wentylacji oraz instalacjami fotowoltaicznymi cieszą się zwiększonym zainteresowaniem.
2. Popyt na "zielone" osiedla
Deweloperzy coraz częściej inwestują w tworzenie osiedli z dużą ilością zieleni, strefami rekreacyjnymi, placami zabaw i innymi udogodnieniami zwiększającymi komfort życia. Jest to odpowiedź na rosnące oczekiwania klientów dotyczące jakości przestrzeni wspólnych.
3. Miniaturyzacja mieszkań
Wysokie ceny nieruchomości skłaniają deweloperów do projektowania mniejszych, ale bardziej funkcjonalnych mieszkań. Trend ten jest szczególnie widoczny w największych miastach, gdzie ceny za metr kwadratowy są najwyższe.
4. Rozwój przedmieść i mniejszych miejscowości satelickich
Praca zdalna umożliwiła wielu osobom zamieszkanie dalej od centrum miasta, co napędza rozwój przedmieść i mniejszych miejscowości satelickich. Tereny te oferują niższe ceny nieruchomości przy zachowaniu dobrego dostępu do infrastruktury miejskiej.
5. Wzrost zainteresowania domami jednorodzinnymi
Pandemia zwiększyła zainteresowanie domami jednorodzinnymi, które oferują więcej przestrzeni i prywatności. Trend ten utrzymuje się, choć jest ograniczany przez wysokie koszty budowy i ograniczoną dostępność kredytów.
Prognozy na pozostałą część 2023 roku i 2024
1. Wpływ programu "Bezpieczny Kredyt 2%"
Program "Bezpieczny Kredyt 2%" prawdopodobnie zwiększy popyt na mieszkania w segmencie popularnym i ekonomicznym, szczególnie w większych miastach. Może to doprowadzić do lokalnych wzrostów cen w tym segmencie.
2. Potencjalne obniżki stóp procentowych
Jeśli inflacja będzie się stabilizować i spadać, możliwe są pierwsze obniżki stóp procentowych przez RPP w końcu 2023 lub na początku 2024 roku. Mogłoby to poprawić dostępność kredytów hipotecznych i stymulować popyt na nieruchomości.
3. Nowa podaż na rynku pierwotnym
Po okresie wstrzymywania nowych projektów przez deweloperów, spodziewane jest stopniowe zwiększanie podaży nowych mieszkań w drugiej połowie 2023 roku i w 2024 roku.
4. Stabilizacja cen
Większość analityków przewiduje stabilizację cen nieruchomości w najbliższych kwartałach, z możliwymi niewielkimi wzrostami w dużych miastach (3-5% rocznie) i stagnacją lub niewielkimi spadkami w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
5. Rosnące znaczenie ESG w sektorze nieruchomości
Czynniki środowiskowe, społeczne i związane z ładem korporacyjnym (ESG) będą odgrywać coraz większą rolę w decyzjach inwestycyjnych na rynku nieruchomości, zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych.
Wyzwania dla rynku nieruchomości
1. Wysokie koszty budowy
Mimo pewnej stabilizacji, koszty materiałów budowlanych i robocizny pozostają wysokie, co ogranicza możliwości obniżania cen przez deweloperów.
2. Niepewność gospodarcza
Sytuacja geopolityczna i ekonomiczna w regionie wpływa na decyzje inwestycyjne zarówno deweloperów, jak i nabywców indywidualnych.
3. Restrykcyjna polityka kredytowa banków
Banki utrzymują zaostrzony kurs w polityce kredytowej, co ogranicza dostęp do finansowania dla wielu potencjalnych nabywców.
4. Starzenie się zasobu mieszkaniowego
Duża część polskich mieszkań wymaga modernizacji, szczególnie pod kątem efektywności energetycznej, co będzie wymagało znacznych inwestycji w najbliższych latach.
Podsumowanie
Polski rynek nieruchomości w 2023 roku znajduje się w fazie stabilizacji po burzliwym okresie. Mimo wyzwań związanych z ograniczoną dostępnością kredytów i niepewnością gospodarczą, fundamenty rynku pozostają silne. Strukturalny deficyt mieszkaniowy, rosnące koszty budowy oraz programy rządowe wspierające zakup pierwszego mieszkania sugerują, że w dłuższej perspektywie ceny nieruchomości będą raczej stabilne lub wzrostowe.
Dla kupujących kluczowe będzie staranne analizowanie konkretnych ofert, ponieważ rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany – niektóre segmenty i lokalizacje mogą oferować lepsze perspektywy cenowe niż inne.
W ConchGrech bacznie śledzimy sytuację na rynku nieruchomości i jesteśmy gotowi doradzić naszym klientom w podejmowaniu najlepszych decyzji inwestycyjnych.