Inwestowanie w nieruchomości to sprawdzony sposób na pomnażanie kapitału. Podczas gdy większość inwestorów indywidualnych koncentruje się na mieszkaniach, warto zwrócić uwagę na nieruchomości komercyjne, które mogą oferować interesujące możliwości inwestycyjne. W tym artykule przeanalizujemy korzyści i ryzyka związane z inwestowaniem w lokale komercyjne, a także przedstawimy strategie dla początkujących inwestorów.
Czym są nieruchomości komercyjne?
Nieruchomości komercyjne to lokale przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Do głównych typów nieruchomości komercyjnych zaliczamy:
- Lokale handlowe - sklepy, galerie handlowe, punkty usługowe
- Biura - pojedyncze lokale biurowe, budynki biurowe
- Obiekty magazynowe i przemysłowe - magazyny, hale produkcyjne
- Hotele i obiekty hotelarskie
- Nieruchomości wielofunkcyjne łączące różne funkcje (np. handel na parterze, biura wyżej)
Zalety inwestowania w nieruchomości komercyjne
Inwestycje w lokale komercyjne mają wiele zalet, które mogą uczynić je atrakcyjną alternatywą dla mieszkań:
1. Wyższe stopy zwrotu
Nieruchomości komercyjne często oferują wyższe stopy zwrotu niż mieszkaniowe. Podczas gdy w przypadku mieszkań rentowność brutto wynosi zwykle 4-6% rocznie, w przypadku dobrze zlokalizowanych lokali komercyjnych może to być 7-10%, a nawet więcej.
2. Długoterminowe umowy najmu
Najemcy komercyjni zwykle podpisują umowy na dłuższe okresy (3-10 lat) w porównaniu do najemców mieszkań. Daje to większą stabilność i przewidywalność przychodów, a także zmniejsza ryzyko częstych zmian najemców i okresów bezczynszowych.
3. Waloryzacja czynszu
Standardem w umowach najmu komercyjnego jest coroczna indeksacja czynszu o wskaźnik inflacji, co chroni realną wartość przychodów inwestora w czasach rosnących cen.
4. Profesjonalni najemcy
Najemcami są zwykle firmy, co często przekłada się na bardziej profesjonalne podejście do umowy i płatności. Firmy traktują najem jako koszt prowadzenia działalności i zwykle terminowo regulują zobowiązania.
5. Mniejsze koszty wykończenia i remontów
W wielu przypadkach to najemca ponosi koszty adaptacji lokalu do swoich potrzeb, co zmniejsza nakłady inwestycyjne właściciela.
Wady i ryzyka inwestycji w nieruchomości komercyjne
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne wiąże się również z pewnymi wyzwaniami:
1. Wyższy próg wejścia
Lokale komercyjne o dobrej lokalizacji i jakości są zwykle droższe niż mieszkania, co wymaga większego kapitału początkowego. Minimalny budżet na zakup dobrego lokalu komercyjnego w średniej wielkości mieście to zwykle minimum 500 000 - 1 000 000 zł.
2. Większa wrażliwość na cykle gospodarcze
Nieruchomości komercyjne są bardziej podatne na wahania koniunktury gospodarczej. W czasie recesji firmy mogą ograniczać powierzchnię biurową lub handlową, co może prowadzić do spadku czynszów i wartości nieruchomości.
3. Dłuższe okresy poszukiwania najemcy
Znalezienie odpowiedniego najemcy komercyjnego może trwać dłużej niż w przypadku mieszkań, co może prowadzić do dłuższych okresów bez przychodu.
4. Bardziej złożone zarządzanie
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi wymaga większej wiedzy specjalistycznej dotyczącej aspektów prawnych, technicznych i rynkowych.
5. Mniejsza płynność
Sprzedaż nieruchomości komercyjnej zwykle trwa dłużej niż mieszkania, co oznacza, że szybkie odzyskanie zainwestowanego kapitału może być trudniejsze.
Strategie inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych
Istnieje kilka strategii inwestowania w nieruchomości komercyjne:
1. Buy and hold
Najbardziej klasyczna strategia polega na zakupie nieruchomości komercyjnej i czerpaniu długoterminowych dochodów z najmu. Jest to podejście najlepsze dla inwestorów poszukujących stabilnego przepływu gotówki przez wiele lat.
2. Wartość dodana
Strategia ta polega na zakupie niedowartościowanej nieruchomości, jej renowacji lub repozycjonowaniu, a następnie sprzedaży z zyskiem lub wynajęciu po wyższej cenie. Jest to bardziej aktywne podejście, wymagające wiedzy i doświadczenia.
3. Deweloperska
Polega na zakupie gruntu lub starego budynku, wybudowaniu nowego obiektu komercyjnego lub gruntownej modernizacji istniejącego, a następnie sprzedaży lub wynajmie. Jest to strategia o najwyższym potencjale zysku, ale też o najwyższym ryzyku.
4. Inwestycje zbiorowe
Dla inwestorów dysponujących mniejszym kapitałem interesującą opcją mogą być fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne (REIT-y) lub crowdfunding nieruchomości. Pozwalają one na uczestnictwo w rynku nieruchomości komercyjnych przy mniejszych kwotach inwestycji.
Na jakie lokale komercyjne warto zwrócić uwagę w 2023 roku?
W obecnej sytuacji rynkowej warto rozważyć następujące typy nieruchomości komercyjnych:
1. Lokale handlowo-usługowe w dobrych lokalizacjach
Pomimo rosnącej popularności e-commerce, dobrze położone lokale w centrach miast lub osiedlach mieszkaniowych nadal cieszą się popularnością, szczególnie wśród usługodawców (restauracje, kawiarnie, salony fryzjerskie, gabinety lekarskie, itp.).
2. Małe biura
W erze post-pandemicznej, gdy wiele firm przeszło na model hybrydowy, rośnie zapotrzebowanie na mniejsze, elastyczne powierzchnie biurowe położone bliżej dzielnic mieszkaniowych.
3. Magazyny i logistyka
Rozwój e-commerce napędza popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne, szczególnie w pobliżu dużych aglomeracji.
4. Obiekty medyczne
Starzejące się społeczeństwo i rosnący rynek prywatnej opieki zdrowotnej sprawiają, że lokale przeznaczone na gabinety lekarskie, przychodnie czy kliniki cieszą się stabilnym popytem.
Jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości komercyjne?
Jeśli rozważasz inwestycję w nieruchomości komercyjne, oto kilka kroków, od których warto zacząć:
1. Edukacja i badanie rynku
Zanim zainwestujesz, poświęć czas na naukę specyfiki rynku nieruchomości komercyjnych. Śledź trendy rynkowe, analizuj transakcje, rozmawiaj z ekspertami.
2. Określ strategię i budżet
Zastanów się, jaki rodzaj nieruchomości komercyjnych najlepiej pasuje do Twoich celów inwestycyjnych, tolerancji ryzyka i dostępnego kapitału.
3. Skorzystaj z pomocy specjalistów
Warto korzystać z usług pośredników specjalizujących się w nieruchomościach komercyjnych, prawników z doświadczeniem w tego typu transakcjach oraz rzeczoznawców majątkowych.
4. Dokładna analiza due diligence
Przed zakupem przeprowadź szczegółową analizę techniczną, prawną i finansową nieruchomości, zwracając szczególną uwagę na zapisy w umowach najmu, stan techniczny budynku, plany zagospodarowania przestrzennego obszaru.
5. Planuj zarządzanie
Zdecyduj, czy będziesz zarządzać nieruchomością samodzielnie, czy zlecisz to profesjonalnej firmie zarządzającej.
Podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może być dochodową alternatywą dla tradycyjnych inwestycji mieszkaniowych, oferując wyższe stopy zwrotu i większą stabilność przychodów. Jednocześnie wymaga ono większego kapitału początkowego, wiedzy specjalistycznej i gotowości na dłuższy horyzont inwestycyjny.
W ConchGrech dysponujemy doświadczonym zespołem specjalistów od nieruchomości komercyjnych, którzy pomogą Ci znaleźć odpowiednią nieruchomość, przeprowadzić analizę opłacalności i przejść przez proces zakupu. Zapraszamy do kontaktu, jeśli rozważasz inwestycję w lokale komercyjne.